Livre : les nouvelles réductions d'impôts - Logements neufs : loi Scellier, loi Censi-Bouvard - De Jean-Louis Le Boulc'h

la loi CENSI-BOUVARD

 Une personne souhaite investir 150 000 EUR. Elle opte pour la loi BOUVARD, grâce à laquelle, elle bénéficie d’une réduction d’impôt de 25% du montant de son investissement étalée sur 9 ans. Soit 37 500 EUR, ou 4 167 EUR par an, 347 EUR par mois.

 En contrepartie, elle peut espérer un loyer net de 4% soit 500 EUR par mois, après maison à vendre dans l'Hérault par exemple.

 D’autre part, si elle emprunte la totalité (recommandé), par exemple à 4% assurances comprises sur 20 ans, elle aura à faire face à des mensualités de 909 EUR.

 Elle aura donc simplement à sortir de sa poche : 909 – 500 - 347 = 62 EUR.

 Autrement dit, si l’on opte pour la revente du bien à 10 ans, le financement aura été assuré à 55% par le loyer, 38% par l’économie d’impôt, et seulement 7% par l’épargne de l’investisseur. C’est ce qu’on appelle les « effets de levier ».

 Avantages : il s’agit d’investir dans du meublé (tourisme, affaires, étudiants ou retraite) et de passer un bail commercial (minimum 9 ans) avec une société de gestion. Celle-ci est partie prenante de l’opération, motivée par son succès. Son intérêt est le même que celui de l’investisseur : il faut que ça fonctionne. Elle garantit par contrat le loyer net versé, ainsi que l’indexation, et cela indépendamment de ce qui se passe dans l’appartement, résident existant ou pas, résident solvable ou pas. Et il n’y aucun aléa et aucune surprise, de type frais supplémentaires pour recherche de locataires et de bail, petites réparations, etc. Et donc le recours à une assurance contre les risques locatifs est inutile. La rentabilité du bien est certaine.

 Au-delà de la période de défiscalisation, l’investisseur peut revendre son bien, avec son bail commercial, en général à un autre investisseur qui viendra rechercher  rentabilité et sécurité.

 Supposons une indexation du loyer à 2% par an. A 10 ans, il sera passé à 610 EUR. Le nouvel investisseur qui cherche 4,5% de rentabilité acceptera de mettre 610 X 12 / 4,5% soit 163 000 EUR sur la table.

 Le vendeur touche 163 000 EUR avec lesquels il va tout d’abord rembourser le capital restant dû sur le crédit initial, soit 90 000 EUR. Il reste pour lui 163 – 90 = 73 000 EUR qu’il se sera constitué en versant 62 EUR d’épargne pendant 10 ans, soit 7 440 EUR.

 A quel taux faudrait-il placer 62 EUR par mois pendant 10 ans pour récupérer 73 000 EUR au terme ? 36,65%. Il s’agit donc d’une excellente opération.

 Nota : Attention ! A compter des actes passés au-delà du 31 décembre 2011, la réduction d’impôt passera à 20%, voire moins.

 Dans notre exemple, un bien à 150 000 EUR donnera seulement 278 EUR de réduction d’impôt, faisant passer l’épargne à 909 – 500 – 278 = 131. Et la rentabilité de l’épargne placée sur 10 ans à 26%.

 Conclusion : les investisseurs intéressés doivent prendre contact de toute urgence avec notre service VALEURS & FISCALITE, de façon à bénéficier des toutes dernières et meilleures conditions, fixées par les textes, en matière de défiscalisation.

Livre : les nouvelles réductions d'impôts - Logements neufs : loi Scellier, loi Censi-Bouvard - De Jean-Louis Le Boulc'h, Livre numérique 2010